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L'impact fiscal de l'acquisition d'un bien immobilier en nom en Suisse

Analyses - 10.11.2016

Une acquisition immobilière comporte toujours des risques et des conséquences patrimoniales et fiscales. Il est donc essentiel de planifier et d’avoir une réflexion globale à ce sujet avant de faire le pas.

L’achat d’un bien immobilier en nom (par opposition à l’acquisition au travers  d’une société immobilière) en Suisse, que cela soit pour son logement principal ou pour une résidence secondaire, aura notamment les conséquences fiscales suivantes :

DROIT DE MUTATION

Le droit de mutation est un impôt frappant les transactions juridiques ayant pour objet le transfert de la propriété d’un immeuble, d’une part d’immeuble ou de copropriété portant sur un immeuble,  ceci contre  paiement sous quelque  forme que ce soit. Cet impôt est prélevé par les cantons ou du moins par leurs communes. La Confédération ne perçoit aucun droit de mutation. Le droit de mutation est prélevé en principe sur le prix d’achat. Les tarifs sont en règle générale proportionnels. Dans la plupart des cantons et des communes, le droit s’élève entre 1 et 3 % du montant déterminant pour le calcul (c'est à dire du prix d’achat, de la valeur vénale ou de la valeur officielle de l’immeuble).

IMPÔT SUR LE REVENU

Premièrement, le futur  propriétaire doit être  conscient du fait que l’acquisition d’un bien immobilier va avoir un impact sur son revenu  imposable, respectivement l’impôt sur le revenu. En effet, dans le cas d’une résidence principale ou secondaire, le propriétaire va déclarer dans son revenu, une valeur locative. Bien qu’étant un revenu fictif, cette dernière correspond, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, au loyer que devrait payer un tiers dans les mêmes circonstances pour un logement de même nature et présentant les mêmes caractéristiques. En pratique, il est cependant difficile de trouver des biens comparables permettant une telle approche. C’est pourquoi les administrations fiscales cantonales ont mis sur pieds leurs propres manières de calculer cette valeur locative.

IMPÔT SUR LA FORTUNE

Une fois le bien immobilier acquis, ce dernier devra être déclaré en tant qu’élément de fortune. Les biens  immobiliers non agricoles  sont  en principe estimés  à leur valeur vénale. Lorsque le bien a été acquis à titre onéreux, celle-ci correspond à son prix d’achat. Si tel n’est pas le cas, la valeur vénale doit faire l’objet d’une estimation. Les procédés d’estimation des biens immobiliers non agricoles varient  d’un canton à l’autre. Néanmoins, la plupart des cantons  les estiment à leur valeur vénale, à leur valeur de rendement ou à leur valeur vénale tenant compte de la valeur de rendement.

IMPÔT FONCIER

Cet impôt  annuel  est calculé  sur la valeur  totale  de l’immeuble, sans défalcation d’une éventuelle dette grevant le bien. Il s’agit d’un impôt cantonal et/ou communal. Certains cantons n’en prélèvent pas. Les méthodes d’estimation foncière  les plus couramment utilisées  se réfèrent à la valeur  vénale, à la valeur  de rendement, ou encore  à une combinaison des deux. Les taux de l’impôt foncier  sont en principe exprimés en pour mille et sont fixes dans tous les cantons.

LES DÉDUCTIONS  FISCALES

L’acquisition d’un bien immobilier conduit aux impacts fiscaux qui ont été mentionnés ci-dessus et qui peuvent être en partie neutralisés concernant l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune.



La Suisse est un pays de locataires. Seul un tiers des ménages sont propriétaires de leur logement. Elle occupe du reste la dernière place européenne en matière de taux de propriétaires de leur propre logement.


 

Les frais d’entretien :

En effet, les administrations fiscales admettent la déductibilité fiscale des frais d’entretien au niveau du revenu, à savoir les dépenses qui permettent le «maintien de la valeur de l’immeuble». Sont notamment considérés comme tels les frais résultant de la réparation et de la rénovation d’équipements (c.-à-d. maintien en bon état et remise en état) ainsi que du remplacement d’éléments usés (fenêtres, chauffage, machines à laver, etc.) par de nouvelles installations équivalentes (achat de remplacement).

La liste des frais d’entretien déductibles fiscalement peut varier d’un canton à l’autre. En principe, le contribuable a le droit de choisir – pour chaque immeuble et pour chaque période  fiscale – entre  la déduction des frais immobiliers effectifs ou la déduction d’un montant forfaitaire. Cette déduction forfaitaire ne peut en principe être requise que pour des immeubles faisant partie de la fortune privée.

Au niveau fédéral, pour l’impôt fédéral sur le revenu (IFD) ce forfait se monte à :

›  10 % du rendement brut des loyers ou de la valeur locative, si l’âge du bâtiment au début de la période  fiscale est inférieur ou égal à 10 ans ;

›  20 % du rendement brut des loyers ou de la valeur locative, si l’âge du bâtiment au début de la période  fiscale est supérieur à 10 ans.

Au niveau cantonal,  le montant du forfait varie selon les cantons.

Dettes et intérêts passifs :

Les dettes, qu’elles soient hypothécaires ou chirographaires, dont le contribuable est redevable à la fin de l’année fiscale, sont déductibles de la fortune brute. Les intérêts passifs privés, eux, ne sont déductibles du revenu  imposable  qu’à concurrence du rendement de fortune imposable majoré de CHF 50’000. Pour des raisons de synthèse, nous excluons  volontairement du présent article  les problématiques de répartition intercantonale et internationale des dettes  et des intérêts passifs. Se pose tout  de même la question cruciale du financement de l’acquisition du bien immobilier.

À ce sujet, est-il toujours opportun d’emprunter pour financer l’acquisition d’un bien immobilier ? Pour répondre à cette question, il faut mettre en balance d’une part les fonds propres à disposition pour financer le bien et leur rendement net (après impôts), et d’autre part les taux d’intérêt hypothécaires du marché et leur corollaire, le montant des intérêts hypothécaires déductibles ainsi que le taux marginal  d’imposition du futur propriétaire (puisque  les intérêts sont déductibles fiscalement aux conditions susmentionnées). En effet, tenir compte uniquement de l’aspect fiscal, à savoir comme on l’entend souvent s’endetter pour que les intérêts de la dette neutralisent au moins la valeur locative, reviendrait à notre sens à se borner à arbitrer entre deux situations : soit payer moins d’impôt, mais des intérêts à son établissement financier, soit payer plus d’impôts, mais moins, voire pas d’intérêts à son établissement financier.  

Cette vision, beaucoup trop restrictive, ne prend pas en considération l’ensemble des aspects patrimoniaux. Il conviendrait dès lors d’avoir la réflexion économique suivante : si le rendement net (après impôts) des fonds propres est supérieur au coût du crédit après impôts, alors il est économiquement plus intéressant de financer l’achat par un emprunt.
À l’inverse, il est plus judicieux de financer l’achat du bien uniquement par des fonds propres (voir exemple ci-dessous). En parallèle à cette réflexion purement économique, il est évidemment nécessaire de toujours conserver une réserve de liquidités  pour des dépenses imprévues.

Le résultat du choix de financement dépend donc de 4 critères fondamentaux :

›  le profil de risque de l’investisseur ;

›  le niveau des taux d’intérêts hypothécaires ;

›  le taux marginal d’imposition ;

›  les liquidités  à disposition et les projets futurs.

Par ailleurs, en tenant compte des fonds propres à disposition, le niveau d’endettement va, lui, être fonction d’autres critères, comme notamment l’aversion à l’endettement, la situation personnelle et familiale  des futurs propriétaires, les couvertures d’assurances en cas d’invalidité ou de décès, la tenue  de l’ensemble des charges  ou encore la capacité financière des futurs propriétaires. Il n’existe donc pas de solution standard.

Financement et espérance de rendement