Les questions à se poser avant d’acheter un vignoble

Interview expert - 07/07/2016

Avec plus de 9 000 opérations en 2015[1], le marché des terres viticoles est très dynamique en France. Ce sont autant d’opportunités de transformer un rêve en réalité, ou de diversifier ses actifs. Mais pour éviter toute désillusion et espérer un véritable retour sur investissement, mieux vaut anticiper les éventuels écueils. François des Robert, Senior Banker chez Edmond de Rothschild (France), répond à nos questions.

François des RobertEst-ce le bon moment pour investir dans une propriété vinicole?

François des Robert : Le contexte économique est favorable à l’acquisition d’une propriété viticole. D’une part, on peut aujourd’hui emprunter à des taux historiquement bas. D’autre part, la profitabilité des classes d’actifs traditionnelles s’érode et incite à se tourner vers des investissements plus risqués aux perspectives de rendement supérieures.

La vigne constitue un placement patrimonial par excellence : c’est un investissement défensif qui s’envisage sur le long terme. Pour cette raison, de nombreuses familles fortunées en font un moyen de transmission aux générations suivantes.

Autre élément favorable : les ventes de propriétés s’accélèrent en raison du départ à la retraite des baby-boomers.

Cela étant dit, le pire côtoie le meilleur sur ce marché où les mauvaises surprises peuvent coûter très cher à des investisseurs non préparés. Le premier risque de cet investissement passion, c’est de céder au coup de cœur en reléguant au second plan l’aspect financier. C’est pourquoi il n’est pas réaliste de s’y lancer seul.

Comment trouver la perle rare ?

FdR : Pour saisir une bonne opportunité d’achat, encore faut-il y accéder. La discrétion est de rigueur dans l’univers très secret des transactions viticoles. Beaucoup sont enregistrées auprès d’un seul agent. Les noms des vignobles à vendre sont gardés sous silence, pour éviter d’alerter distributeurs et partenaires.

Il est indispensable de s’appuyer sur des experts disposant d’entrées privilégiées dans ce marché très fermé. Il faut non seulement avoir les bonnes connexions, mais aussi bénéficier de leur totale confiance. C’est un travail de longue haleine. Les relations se bonifient avec le temps, comme un bon vin !

Une fois que l’on a une propriété en ligne de mire, l’erreur à éviter est de se focaliser uniquement sur le coût d’acquisition.

C’est aussi l’adéquation entre votre projet et les caractéristiques du vignoble qui détermine la pertinence d’une opération. C’est pourquoi, avant de se lancer, il faut être clair sur ses objectifs, son horizon de temps et sa capacité d’investissement sur plusieurs années.

Le choix des structures de détention est également essentiel, tant dans une perspective de rendement que de transmission ou de revente. Là encore, il faut anticiper et s’appuyer sur des fiscalistes expérimentés.

Comment développer l’activité de son vignoble ?

FdR : De l’achat d’une propriété à la distribution effective du vin, il y a mille étapes souvent méconnues.

Un vignoble, c’est une aventure entrepreneuriale qui nécessite de faire intervenir des professionnels aguerris. La passion et l’enthousiasme ne remplacent pas l’expertise. C’est pourquoi il faut s’entourer des bons partenaires : des conseils juridiques, des experts de confiance en gestion des vignes et en vinification ou encore des contacts nécessaires à la fidélisation d’un réseau de distribution.

Commencer à travailler avec ces professionnels en amont de l’achat permet de faire réaliser un audit de la propriété, de préparer son plan d’actions et de chiffrer les investissements à prévoir. Bâtiments, machines, main d’œuvre et plantation des vignes ont un coût.

Attention, seuls les vins très haut de gamme, devenus un produit de luxe, bénéficient de marges importantes. Les autres catégories doivent pratiquer des prix modérés, ce que n’anticipent pas suffisamment les nouveaux propriétaires de vignobles.

Dans quels délais peut-on espérer tirer bénéfice de son investissement ?

FdR : Il n’y a pas de gain rapide dans le monde viticole !

Si le vignoble est à développer de toutes pièces, il faut savoir que les vignes peuvent mettre 7 ans avant de produire leur premier fruit exploitable. Sans parler du temps nécessaire pour améliorer la qualité du vin au fil des millésimes. Même les belles endormies, ces vignobles où l’infrastructure est présente et en état de fonctionnement, nécessitent des investissements importants qui ne se verront rentabilisés qu’au bout de plusieurs années.

Bien préparé et bien accompagné, vous pouvez faire de l’achat d’un vignoble une aventure unique.

[1] Source: L’essentiel des marchés fonciers ruraux en 2015 , synthèse du rapport de la SAFER

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