La frontière entre immobilier professionnel et immobilier patrimonial

Interview expert - 20/12/2016

Selon qu’il est considéré comme patrimonial ou professionnel, un actif immobilier peut bénéficier de régimes de taxation plus ou moins favorables. Explications de Pierre Ferron, Ingénieur Patrimonial, Edmond de Rothschild (France).

Pierre FerronLa distinction entre ces deux qualifications ne dépend pas de l’usage du bien. Par exemple, un local commercial ne constitue pas un actif professionnel lorsque son propriétaire n’exploite pas le fonds de commerce qui lui est attaché.

Plus précisément, est considéré comme « fiscalement » professionnel l’immeuble qui est affecté à l’exploitation d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Par exemple, les murs d’un hôtel détenus par la société qui l’exploite revêtent un caractère professionnel.

Dans cette classification, la location meublée occupe une place particulière, le législateur posant des conditions spécifiques à remplir pour qu’elle puisse être fiscalement assimilée à une activité commerciale.

La détention

En matière d’impôt sur le revenu, les loyers d’un immeuble détenu directement ou par l’intermédiaire d’une société civile translucide, c’est-à-dire soumise à l’IR, et donné en location nue sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (après déduction de certaines charges et des intérêts d’emprunt). Peu importe ici la destination du bien, professionnelle ou patrimoniale.

Si un appartement est loué meublé, c'est-à-dire qu'il respecte un standard d'habitabilité, les loyers relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime permet de déduire fiscalement l'amortissement comptable du prix d'acquisition de l'immeuble. Cette activité peut être exercée à titre professionnel ou non, la qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) étant reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions cumulatives suivantes :

  • l’un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
  • les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 €;
  • ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer.

Cette qualification permet d’imputer les déficits générés par l’activité de LMP sur les autres revenus du foyer fiscal (les déficits générés par une activité de loueur meublé non professionnel ne sont imputables que sur des revenus de même nature).

La détention au travers d'une société civile translucide d'un bien destiné à être loué meublé entraîne son assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Lorsque le recours à une société est utile, la constitution d’une SARL de famille (à l’IR) sera souvent envisagée.

En matière d’ISF, la détention d’un immeuble locatif entraîne son imposition pour sa valeur vénale après déduction au passif de l’emprunt ayant permis l’acquisition.

Certaines situations pourront justifier l’application de décotes (caractéristiques de la location, situations d’indivision…).

Un bien immobilier nécessaire à l’exercice d’une activité exonérée au titre des biens professionnels peut, sous conditions, bénéficier par extension de cette exonération.

L’immeuble peut être détenu directement ou par l’intermédiaire d’une SCI, dès lors qu’il est donné à bail à la société pour laquelle l’exonération d’ISF est revendiquée (société opérationnelle ou holding animatrice le cas échéant).

Attention, les immeubles ou les parts de SCI sont alors considérés comme des biens professionnels à proportion des droits détenus par le redevable de l’ISF dans la société d’exploitation.

S’agissant de la location meublée, les critères d’exonération sont plus souples que ceux applicables en matière d’IR. En matière d’ISF, les revenus professionnels pris en compte pour apprécier la prépondérance de l’activité LMP n’incluent pas les pensions de retraite, favorisant l’exonération des contribuables ayant liquidé leurs droits à retraite.

La cession

 

La plus-value de cession d’un immeuble est imposable au taux forfaitaire de 19% majoré d’une taxe sur les plus-values immobilières élevées (au taux maximum de 6% au-delà de 250 000 €) après application d’un abattement pour durée de détention conduisant à une exonération au-delà de 22 ans de détention. S’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 15,5%. La plus-value ne sera totalement exonérée de prélèvements sociaux qu’au-delà de 30 ans de détention. Une fiscalité identique s’applique aux plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel.

Les loueurs en meublé professionnel relèvent du régime des plus-values professionnelles. Ces plus-values bénéficient, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans, d'une exonération totale (lorsque les recettes des deux exercices précédant la cession n’excèdent pas 90 000 € HT) ou partielle (entre 90 000 € HT et 126 000 € HT de recettes). Lorsque les recettes excèdent ces seuils, la plus-value, déterminée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable correspondant au prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués, est ventilée entre court terme (à hauteur des amortissements pratiqués) et long terme (pour le surplus). La plus-value à court terme est intégrée au résultat imposable dans la catégorie des BIC au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

La plus-value à long terme est quant à elle imposée au taux de 31,5% (dont 15,5% de prélèvements sociaux).

La cession des titres d’une société soumise à l’IS détenant un immeuble relèvera quant à elle du régime des plus-values mobilières, c’est-à-dire qu’elle sera imposable à l’impôt sur le revenu après application d’un abattement pour durée de détention (50% entre 2 et 8 ans, et 65% au-delà). On notera que, lorsqu’un patrimoine immobilier professionnel est détenu directement par le dirigeant dans une société immobilière soumise à l’IS, la cession de ce patrimoine immobilier ne pourra en aucun cas bénéficier des régimes de faveur ouvrant droit à des taux d’abattement majorés (85% après 8 ans de détention en cas de départ en retraite ou de cession de titres de PME acquis dans les 10 ans de la création de la société).

Et ce, que l’immobilier soit donné en location à la société d’exploitation ou non !

C’est pourquoi il est parfois envisagé de regrouper l’immobilier et l’exploitation au sein de la même structure. Une telle restructuration peut avoir des conséquences fiscales immédiates qu’il est nécessaire de chiffrer pour en mesurer l’intérêt à terme.

La transmission

Pour réduire le coût de transmission d’un actif immobilier il faut anticiper !

Pour les immeubles détenus en direct, la transmission de la nue-propriété du bien entraînera une diminution de l’assiette imposable aux droits de donation tout en permettant à l’usufruitier de percevoir les loyers ou d’habiter le bien.

Pour les parts de SCI, les droits sont calculés en fonction de la valeur nette des parts transmises, c’est-à-dire en retenant la valeur du bien diminué du passif de la société. Ainsi, en transmettant des parts d’une société ayant intégralement recours à l’emprunt, les droits seront assis sur une base réduite. Seules les sommes correspondant aux apports en compte courant d’associés resteront taxables aux droits de succession.

S’agissant de l’immobilier professionnel, il convient de distinguer les sociétés qui détiennent seulement l’immobilier d’exploitation et les sociétés détenant à la fois l’exploitation et l’immobilier. Dans ce dernier cas, il pourra être envisagé de transmettre les titres dans le cadre d’un pacte Dutreil et de bénéficier ainsi d’un abattement de 75% sur la valeur imposable aux droits de donation. En contrepartie les signataires du pacte devront, entre autre conditions, s’engager à conserver les titres pour une durée globale d’au moins 6 ans. En revanche un immeuble affecté à l’exploitation mais détenu indépendamment de la société d’exploitation ne peut en aucun cas bénéficier du régime Dutreil.

Dans une affaire récente soumise au comité de l’abus de droit fiscal, l’administration a admis implicitement que ce régime d’abattement de 75% était applicable aux activités de location meublée. Nous attendrons cependant une reprise de cette tolérance dans les commentaires officiels de l’administration fiscale avant d’envisager une transmission Dutreil sur des biens donnés en location meublée.