La place luxembourgeoise et l'immobilier

Immobilier - 25/10/2016

Le dynamisme du marché immobilier luxembourgeois est soutenu par une économie attractive et stable, mais aussi par un savoir-faire patrimonial unique en Europe. Par Catherine Roux-Sevelle, Head of Wealth Solutions chez Edmond de Rothschild (Europe)

Le marché immobilier luxembourgeois connait un essor remarquable, grâce à la bonne santé économique du pays. Sa croissance reste enviable par rapport à ses voisins européens et les agences de notation continuent de lui attribuer le meilleur rating possible (Triple A).

Grâce à sa stabilité, à sa flexibilité, et à son insatiable appétit de développement, le Luxembourg est sorti quasiment indemne des différentes crises financières récentes. Aujourd’hui, il diversifie son économie en pariant sur des secteurs porteurs d’avenir : les fintech, la logistique, le e-commerce, le développement de clusters (incubateurs locaux) et même l’exploitation de mines dans l’espace.

Sa localisation stratégique au cœur de l’Europe, son esprit d’ouverture et son multilinguisme positionnent le Luxembourg comme un véritable centre de l’Union Européenne.

Acteur incontournable

Acteur incontournable malgré sa petite taille, le pays a noué d’excellentes relations commerciales au sein de l’Europe, mais également bien au-delà, comme en témoignent les échanges florissants avec d’autres pays, comme la Chine.

La Place financière a, quant à elle, développé un savoir-faire unique en Europe en répondant aux attentes des investisseurs internationaux et en s’inscrivant dans une stratégie économique et politique lisible. Le pays continue donc à attirer une population qualifiée, toujours plus nombreuse chaque année. En 30 ans, le Luxembourg est passé de 370.000 à près de 550.000 habitants.

100.000 nouveaux habitants d’ici 10 ans

La demande en matière immobilière est aujourd’hui largement supérieure à l’offre et devrait le rester encore un certain temps, sachant que l’on s’attend à l’arrivée de 100.000 nouveaux habitants dans les 10 ans à venir.

Le développement du secteur financier attire des cadres de haut niveau souhaitant des logements de bon standing majoritairement en centre-ville.



De fait, les prix de l’immobilier résidentiel continuent d’augmenter de façon significative. Le développement du secteur financier attire des cadres de haut niveau souhaitant des logements de bon standing majoritairement en centre-ville.

 Ce dynamisme immobilier est soutenu par une fiscalité attractive pour les personnes privées qui souhaitent diversifier leur patrimoine en investissant dans l’immobilier résidentiel. Aujourd’hui, 60% des logements construits sont achetés pour être loués à Luxembourg-ville.

Produit attractif

Traditionnellement tournés vers la pierre, les Luxembourgeois peuvent notamment déduire de leurs revenus imposables les intérêts bancaires liés à cet investissement. Grâce aux déductions fiscales autorisées à Luxembourg, l’investissement immobilier est un produit véritablement attractif dans un contexte d’offre locative inférieure à la demande.

Le secteur de l’immobilier d’entreprise connaît également un essor très positif, avec un taux de vacance faible et un rendement attractif. L’engagement des investisseurs internationaux y est notable depuis plusieurs années.

Plate-forme reconnue

Dans ce contexte, la Place luxembourgeoise a mis en place une plate-forme reconnue au niveau international en matière de véhicules de détention immobilière. Que ce soit en matière de structuration de fonds immobiliers ou de véhicules sociétaires reconnus, le Grand-Duché s’impose en matière de structuration des investissements grâce à son dynamisme, sa flexibilité et son aptitude à transposer et mettre en œuvre rapidement les nouvelles directives européennes.

Ceci permet à la Place luxembourgeoise d’être aujourd’hui le premier domicile européen de véhicules investissant dans l’immobilier à l’échelon international.

Ces structurations s’appliquent aussi bien à l’immobilier sur le sol luxembourgeois qu’à la détention à l’international. Porté par son réseau de traités de non double imposition, le Luxembourg attire des investisseurs de nombreux pays, désireux d’y trouver des véhicules d’investissement reconnus par leur pays de résidence et pérennes dans leur utilisation.

Quels véhicules apportent une réponse aux investissements immobiliers à Luxembourg ?

Un véhicule d’investissement en immobilier à Luxembourg peut être constitué sous forme d’une entité non régulée, d’une société anonyme luxembourgeoise, ou bien d’entités règlementées, comme un organisme de placement collectif (OPC), supervisées par la Commission de surveillance du secteur financier (la CSSF).

Le pays compte aujourd’hui plus de 39 milliards d’euros d’encours en immobilier contre 3,3 milliards seulement en 2006.



Le choix du véhicule dépend du montant des investissements envisagés, du pays de résidence des investisseurs, du mode de financement choisi ou du reporting souhaité sur ces investissements.

La Place luxembourgeoise fait également preuve d’un grand dynamisme en matière de constitution et domiciliation de fonds immobiliers. Depuis l’introduction de la directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers), la constitution de fonds d’investissement internationaux au Luxembourg s’est accélérée. Le pays compte aujourd’hui plus de 39 milliards d’euros d’encours en immobilier contre 3,3 milliards seulement en 2006.

Fonds d’investissement spécialisés

Cette forte croissance est principalement attribuable au succès du cadre réglementaire flexible offert par la loi du 13 février 2007 sur les fonds d’investissement spécialisés (FIS).

Son cadre juridique souple et sa fiscalité attractive pour les non-résidents (pas de retenue à la source sur les distributions), permettent de construire un véhicule sur-mesure.

L’environnement juridique et fiscal permet d’accommoder les exigences des pays dans lesquels les fonds immobiliers luxembourgeois investissent, tout en offrant aux investisseurs un cadre réglementé sous le contrôle de la CSSF. L’investissement réalisé via un fonds permet également de disposer de reportings sophistiqués sur la valorisation des cibles immobilières. Les fonds sont le plus souvent constitués par des investisseurs institutionnels, des Family Office ou bien des personnes très fortunées car leur coût de création et de domiciliation nécessitent des investissements importants pour les rentabiliser.

Les investissements immobiliers peuvent également être réalisés via de simples holdings luxembourgeois (Soparfi). Ces sociétés, qui sont pleinement taxables au Luxembourg bénéficient des traités de non-double imposition et sont éligibles au régime mère-filles. Ce type de structure est généralement choisi lorsque des investisseurs privés souhaitent co-investir sur des cibles (clubs deals) immobilières de moindre importance. Les véhicules non-réglementés offrent souplesse et capacité de réinvestissement dans des conditions optimales.