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La BCE euphorise l’immobilier en zone euro

Regards et perspectives économiques - 12.10.2016

La plupart des pays ayant connu un éclatement de la bulle immobilière ont renoué avec des hausses de prix des logements.
 

 

La BCE a été déterminante dans la reprise du marché immobilier en zone euro

Aux Etats-Unis, les prix progressent depuis maintenant 4 ans et, désormais, ils augmentent aussi en zone euro (+3% début 2016). En Chine, la situation est plus instable malgré les interventions des autorités monétaires et gouvernementales. Le désendettement des ménages et l’ampleur des politiques monétaires non conventionnelles laissaient espérer un redémarrage des marchés immobiliers. Mais il ne faut pas sous-estimer l’importance de l’assainissement des systèmes bancaires intervenu aux Etats-Unis et plus tardivement en zone euro. La progression des prix immobiliers devrait s’amplifier en zone euro, et la construction contribuer positivement à la croissance durant les prochains trimestres.

La reprise immobilière pourrait s’amplifier

Selon l'enquête de la Banque centrale européenne (BCE) menée auprès des banques commerciales, la croissance de la demande de crédits immobiliers n’a jamais été aussi dynamique depuis la création de ce sondage en 2003 ! Si la renégociation des crédits explique un tiers de la demande de nouveaux crédits, l’ensemble progresse de plus de 2%, alors qu’ils reculaient fin 2014. La hausse est particulièrement forte en Allemagne mais aussi en Espagne, ce qui est plus surprenant. En France, la combinaison des mesures fiscales, du changement d’orientation de la politique du logement et de la baisse historique des taux d’emprunt a soutenu les crédits immobiliers. De plus, la baisse passée des prix des logements, de près de 5% entre 2012 et 2015 en moyenne, avait redonné du pouvoir d’achat aux ménages. Enfin, la prime de risque qui mesure l’écart de rendement entre un investissement locatif immobilier et un achat d’actif sans risque est positive. 

 

" La croissance de la demande de crédits immobiliers n’a jamais été aussi dynamique depuis 2003. "
Mathilde Lemoine - Group Chief Economist

 

Toutefois, certaines autorités monétaires, notamment la Bundesbank, pourraient s’inquiéter de l’accélération des prix immobiliers et mettre en œuvre des mesures macro-prudentielles pour refroidir le marché. Elles suivraient ainsi l’exemple de la Banque Nationale suisse qui a imposé aux banques commerciales de constituer des fonds propres supplémentaires. Néanmoins, les conditions de crédit immobilier devraient rester particulièrement favorables. En effet, la BCE juge que les prix immobiliers sont sous-évalués en moyenne en zone euro, en particulier en Italie, en Espagne mais aussi en France. Sa politique de taux d'intérêt négatifs va donc continuer de dynamiser les crédits immobiliers en solvabilisant la demande de logement.

 

 
   

Le cycle économique mondial est de plus en plus déterminant

Bien évidemment, les marchés immobiliers nationaux évoluent en fonction de facteurs domestiques. De plus, des évènements majeurs peuvent accroître leur déconnexion par rapport à une tendance internationale. Par exemple, le vote du Royaume-Uni en faveur de la sortie de l’Union européenne pourrait conduire à une baisse des prix des biens résidentiels de 10% d’ici un an. Toutefois, les prix immobiliers sont de plus en plus déterminés par des variables macro-économiques sensibles à l’environnement international, comme les variations de taux d’intérêt, la croissance du PIB et des crédits ou encore les changements des prix des actifs. Selon des études économétriques menées par le FMI dans 18 pays, un tiers de l’évolution nationale des prix immobiliers résulterait de celle des facteurs globaux contre seulement 20% durant les années 1990. Leur impact est d’autant plus fort que l’intégration financière du pays est importante. Or, mis à part aux Etats-Unis, toutes les grandes banques centrales des pays développés ou émergents ont choisi d'aller encore plus loin dans la baisse des taux et la fourniture de liquidités en réponse à la faiblesse de la croissance mondiale. Une telle politique monétaire est un facteur déterminant de soutien de la demande de crédits immobiliers dans un contexte de reflux du chômage, même modeste. De plus, la propagation des taux négatifs à des maturités obligataires de plus en plus longues accroît la prime de risque et donc l’incitation à investir sur le marché immobilier.

Selon nos prévisions, les prix immobiliers devraient continuer de croître en Allemagne et en Espagne et accélérer en France et en Italie
 

En conséquence, selon nos prévisions, les prix immobiliers devraient continuer de croître en Allemagne et en Espagne et accélérer en France et en Italie, malgré la perspective de l’élection présidentielle  française et les difficultés rencontrées par les banques italiennes. Les tensions locales liées à une insuffisance de l’offre de logements ne feront que renforcer une telle évolution.

 

 

 



Focus : Surveiller la politique monétaire

L’évolution des taux directeurs a un impact sur les marchés immobiliers largement démontré. Parallèlement les banques centrales ont développé d’autres moyens d’influencer l’évolution des crédits immobiliers.

Par exemple, la Banque centrale d’Angleterre a décidé en juillet 2012 de fournir des liquidités aux banques et aux sociétés de construction sur la base de leurs prêts à l’économie alors que son taux directeur était de 0,5%. Cette initiative a amélioré les conditions de crédits et engendré une forte hausse des prêts immobiliers. Toutefois, pour limiter la progression des prix immobiliers, la Banque d’Angleterre a décidé de réserver cette fourniture de liquidités aux entreprises financières qui prêtaient aux PME. 

Quant à la BCE, elle a inclus dans son programme les obligations des entreprises de construction, ce qui améliore leurs conditions de financement. Elle a néanmoins décidé d’exclure les crédits immobiliers des montants de crédits sur lesquels elle va définir les conditions de fourniture de liquidités aux banques de la zone euro. Cette orientation de sa politique monétaire n’empêchera pas une poursuite de l’augmentation des crédits immobiliers, et donc des prix en zone euro, mais elle devrait juguler son accélération.

Ainsi, face aux pressions déflationnistes, les banques centrales ont décidé de suivre de façon plus étroite l’évolution des crédits immobiliers via leurs politiques non conventionnelles. En conséquence, pour un même niveau de taux d’intérêt, elles contrôlent désormais le rythme de croissance des crédits. Cette politique non conventionnelle doit donc être intégrée lors d’investissements immobiliers.

Par ailleurs, les banquiers centraux peuvent également mettre en place des mesures dites macro-prudentielles afin d’influencer directement la politique de prêt des banques commerciales. Ces mesures peuvent consister en une augmentation de la part des fonds propres demandée pour un prêt ou en une limitation du montant des prêts en fonction de la valeur du bien. Toutefois, il semble peu probable que la Banque de France mette en place de telles mesures avant les élections présidentielles.